Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4/2007

 

А.В. Егоров, кандидат юридических наук, магистр частного права, советник юстиции 1-го класса заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ

 

Банкротство организаций-застройщиков

 

Ознакомление с материалами арбитражной практики, а также с вопросами, поставленными арбитражными судами в ответ на обращение Высшего Арбит­ражного Суда Российской Федерации, позволяет прийти к целому ряду выво­дов, могущих быть небезынтересными, на наш взгляд, для специалистов и су­дей, специализирующихся на рассмотрении дел о банкротстве.

Поскольку проблема банкротства организаций-застройщиков, под которыми понимаются прежде всего организации, привлекавшие денежные средства граждан для осуществления строительства жилых домов, имеет далеко идущие социальные последствия, усиливающие напряженность в обществе, начать из­ложение целесообразно с одного политико-правового наблюдения.

Письма апелляционных и кассационных судов показывают, что пока до этих судебных инстанций практически не доходили споры по делам о банкротстве застройщиков. Основная масса подобных дел находится в судах первой ин­станции. Таким образом, практика вышестоящих судов несколько запаздыва­ет, и в ней ещё не успели сформироваться расхождения в подходах, которые в будущем могли бы потребовать вмешательства Президиума или Пленума Выс­шего Арбитражного Суда Российской Федерации. Из этого следует вывод, что в настоящее время сложилась уникальная ситуация, при которой можно пре­допределить основные направления практики кассационных инстанций. Сде­лать это можно либо посредством федерального закона, который отреагирует на проблемы, изложенные ниже, либо при помощи разъяснений Высшего Ар­битражного Суда Российской Федерации. А оптимальными стали бы согласо­ванные шаги законодательной и судебной власти, направленные на выработку эффективного правового регулирования и правоприменительной практики.

Если брать статистические показатели, то количество дел о банкротстве за­стройщиков, рассмотренных арбитражными судами за период 2004 — 2006 гг., невелико. Максимальное число — 24 дела в Липецкой области, в основном 3 — 5 дел (Архангельская, Владимирская, Иркутская, Нижегородская, Саратовская, Смоленская, Ульяновская области, Красноярский, Ставропольский край, Рес­публика Чувашия и др.). Кроме того, количество кредиторов (граждан-дольщи­ков) в названных делах незначительно по сравнению с известными крупными застройщиками, например КТ «Социальная инициатива и компания», бан­кротство которых в настоящий момент только выходит на повестку дня.

Так, в Архангельской области по делу № А05-18888/05-27 пострадало 60 семей, введено внешнее управление, возбуждено уголовное дело в отношении руководства компании-застройщика; по делу № А05-10300/2006-27, введено на­блюдение, пострадало 44 семьи, также возбуждено уголовное дело. В Саратове по делу о банкротстве ЗАО «СФ «Строитель» введена процедура наблюдения и предъявлено 113 требований (от граждан 85). Примеры можно продолжать, но и так ясно, что число кредиторов исчисляется не тысячами.

Нельзя не отметить, что ситуация в регионах складывается по-разному. Есть регионы, в которых процедуры банкротства застройщиков проходят некон­фликтно и не вызывают к себе повышенного общественного внимания.

В Смоленской области, будучи в состоянии банкротства, должники достраи­вали дома и сдавали квартиры дольщикам. Дольщики с требованиями о воз­врате вложенных денежных средств или выделе квартир в суд не обращались, не были участниками процесса о банкротстве. Их участие до настоящего вре­мени сводилось к включению в реестр требований кредиторов неустойки, морального вреда (взысканных по решению районных судов) за несвоевре­менную сдачу квартир. Никаких затруднений при рассмотрении дел о бан­кротстве застройщиков, носящих единичный характер, арбитражный суд не испытывал.

В Нижегородской области арбитражным судом было рассмотрено 5 дел о бан­кротстве организаций, осуществлявших функции застройщика или инвестора и привлекавших денежные средства граждан при строительстве многоквартир­ных домов, гаражей и иных объектов недвижимости. При этом указанные объ­екты не были введены в эксплуатацию, а их готовность составляла 90%. Проб­лем при рассмотрении судом указанных дел о банкротстве не возникало.

Во Владимирской области во всех рассмотренных арбитражным судом делах о банкротстве объекты недвижимости передавались для завершения строитель­ства другим лицам.

Независимо от того, насколько остро стоит вопрос с банкротством застройщи­ков в конкретном субъекте федерации, практически все суды обеспокоены пробелами и несовершенством законодательства, приводящими к нарушению прав граждан-дольщиков, и предпринимают все возможные меры для сглажи­вания негативных последствий указанных обстоятельств.

Еще одно наблюдение по результатам анализа арбитражной практики сводит­ся к тому, что в регионах разнится степень и эффективность участия исполни­тельной власти и органов местного самоуправления при решении проблем об­манутых дольщиков и снятии социальной напряженности.

В Самарской области ввиду значимости банкротства строительных организа­ций при рассмотрении дел о банкротстве в арбитражный суд с различного ро­да заявлениями обращались Правительство Самарской области, Министерст­во строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, в том числе о приостановлении рассмотрения дела, об отстранении конкурсно­го управляющего, о не включении в конкурсную массу незавершенных объек­тов инвестиционной деятельности.

В Красноярском крае, Иркутской области судами отмечена повышенная про­должительность проведения конкурсного производства в отношении органи­зации-застройщика. Указывалось, что помимо прочего на продолжительность процедуры конкурсного производства влияют возникающие трудности с оформлением продления аренды земельных участков, на которых строятся до­ма. Высказано мнение, что органы власти не охотно выделяют и предоставля­ют земельные участки предприятиям-банкротам; не вводят в эксплуатацию построенные жилые дома, не имеющие разрешительной документации (согласованых тех. условий, экспертизы проекта, разрешения на строительство, раз­решения на ввод в эксплуатацию), отказывают в помощи при ее оформлении.

Удлинение сроков конкурсного производства означает повышенный расход конкурсной массы и меньшие шансы кредиторов третьей очереди, к числу ко­торых относятся дольщики, на удовлетворение их требований.

По-видимому, такой подход к проблеме является сугубо формальным и край­не недальновидным, имея в виду социальную и политическую активность дольщиков, считающих себя обманутыми и нередко полагающих «совиновны­ми» в обмане властные структуры.

Проблему обманутых дольщиков необходимо решать сообща, и от органов ис­полнительной власти разумно бы ожидать конкретных шагов, направленных на оказание помощи конкурсным управляющим, оказывающимся порой в сложных ситуациях.

В деле Арбитражного суда Новосибирской области № А45-9393/04-СБ/129 о банкротстве ЗАО «ПСО-1» в ходе конкурсного производства у арбитражного управляющего возникли проблемы с регистрацией и дальнейшей реализаци­ей единственного имущества должника — не завершенного строительством объекта. Дело в том, что бывшим руководителем первичные документы не пе­реданы, а для арбитражного управляющего в силу недостаточности докумен­тов оформить право собственности на данный объект незавершённого строи­тельства не представлялось возможным. В связи с этим инвесторы не могли реализовать свое право на получение готового жилья.

Далее рассмотрим, какие сугубо правовые вопросы обнаружились примени­тельно к делам о банкротстве застройщиков.

 

Правовая природа требования дольщика к застройщику

Поскольку для участия в деле о банкротстве согласно действующему российскому законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, воз­никает комплекс вопросов о том, при каких обстоятельствах дольщик приобрета­ет соответствующее право. По общему правилу дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры, гаража), т. е. его требование носит неденежный характер. Однако оно может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инве­стирования) или гражданин предъявит требование о возмещении ему убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

Требование дольщика о возврате ему уплаченной застройщику денежной суммы нецелесообразно рассматривать в качестве убытков дольщика. В ши­роком смысле эти суммы, действительно, являются его убытками, но с правовой точки зрения требование о возврате данного платежа правильнее называть требованием об уплате основного долга. Причем это теоретическое соображение имеет важные практические последствия. Если это убытки, то в силу абзаца второго п. 3 ст. 12 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов. Если же это требование об уплате основного долга, оно участвует в голосо­вании.

Однако помимо требования о возврате внесенных денежных средств доль­щики могут претендовать на выплату им действительной рыночной стоимо­сти квартиры, которую они рассчитывали получить. В условиях стабильного роста цен на недвижимость подобное требование является весьма актуаль­ным. Необходимо определить его правовую природу. Думается, самый прие­млемый вариант — называть данное требование требованием о возмещении убытков в форме реального ущерба (расходов, которые дольщик должен бу­дет понести для восстановления нарушенного права — приобретения кварти­ры, аналогичной той, которую ему обещал, но не передал застройщик). Очень важно видеть здесь такую форму убытков, как реальный ущерб, а не упущенную выгоду, в том числе и потому, что требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды в силу п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Разграничение текущих и конкурсных (реестровых) требований дольщиков

Другая сугубо правовая проблема связана с квалификацией требований доль­щиков как конкурсных (реестровых) или текущих. В практике широко пред­ставлена точка зрения, думается, чрезмерно расширяющая понятие текущих платежей. Многие арбитражные суды полагают, что в случае расторжения дольщиком договора инвестирования после того, как возбуждено дело о бан­кротстве, денежное требование возникает у дольщика также после возбужде­ния дела, несмотря на то что оно тесно связано и производно от неденежного требования, возникшего ранее возбуждения дела. Такая позиция высказывает­ся, в частности, Арбитражным судом г. Москвы.

К числу подобных оснований, влекущих появление денежного обязательства уже после возбуждения дела о банкротстве, относят также решения судов об­щей юрисдикции о взыскании с застройщиков в пользу граждан-инвесторов основного долга, убытков и иных санкций.

Так, Арбитражный суд Кемеровской области определением от 20.10.2006 по делу № А27-27572005-4 суд отказал во включении требований дольщика в ре­естр, сочтя их текущими, так как «они возникли на основании решения район­ного суда, вынесенного в ходе осуществления конкурсного производства».

 

Арбитражный суд Нижегородской области пришел к выводу о том, что по­скольку решения судов общей юрисдикции о взыскании в пользу дольщиков неустойки были приняты в период конкурсного производства, указанные тре­бования относятся к текущим платежам.

Вопрос о правовой природе требований дольщиков ставится также Арбитраж­ным судом Иркутской области. Суд спрашивает, начинает ли срок исполнения обязательства по возврату взноса дольщика течь с момента изменения способа и порядка исполнения судебного акта судом общей юрисдикции, либо с момен­та заключения договора между дольщиком и организацией-застройщиком?

В контексте изложенного представляется оправданным включение в Закон о банкротстве правила о том, что требования о взыскании переданных должни­ку денежных средств в оплату подлежащих поставке им товаров, выполнению им работ или оказанию услуг, а также убытков по обязательствам, возникшим до возбуждения дела о банкротстве, не могут относиться к текущим платежам и подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Неравенство правового режима требований дольщиков

Однако преобразование неденежного обязательства в денежное является дале­ко не самой значимой проблемой. Более весомо то обстоятельство, что законо­дательство, на первый взгляд, не содержит стимула осуществлять подобное преобразование. Наоборот, согласно п. 5 ст. 4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъ­явлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, преду­смотренном процессуальным законодательством.

Имеются и случаи, когда физические лица обращаются с заявлениями о вклю­чении их в реестр требований кредиторов и предоставлении в собственность объектов недвижимости. Например, по делу № А-57-71Б/06-31 гр-ка Л. обра­тилась подобным заявлением, требуя предоставить однокомнатную квартиру. Суд прекратил производство по рассмотрению заявления, так как неденежное требование должно рассматриваться вне рамок дела о банкротстве.

Теоретически возможны два способа унификации требований всех дольщиков. Во-первых, может быть введено всеобщее преобразование всех требований к должнику — застройщику из неденежных в денежные, происходящее в силу нормы закона с какого-то предусмотренного законом момента времени, на­пример, с открытием конкурсного производства. Во-вторых, можно допустить преобразование обязательств по воле кредиторов, как это, в сущности, проис­ходит в настоящее время ввиду отсутствия какого-либо специального регули­рования. Но для того, чтобы кредитор воспользовался своим правом на заяв­ление отказа от договора с востребованием уплаченной денежной суммы, правовое регулирование должно его подталкивать к этому, с одной стороны, показывая для него как преимущества подобного поступка (права лица, участ­вующего в деле о банкротстве, включая право голосовать на собрании креди­торов и др.), так и негативные последствия воздержания от него (невозмож­ность удовлетворения неденежного требования вне рамок дела о банкротстве, опасность опоздания к закрытию реестра требований кредиторов и т. п.). К сожа­лению, нынешнее регулирование явно выраженных стимулов в себе не содержит.

В наиболее концентрированном виде затронутая проблема изложена в письме Арбитражного суда Ставропольского края: «Судебная практика показывает, что в ряде случаев граждане обращаются в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительст­вом домах и получают соответствующий судебный акт. Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращается в арбитражный суд с зая­влением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия».

Арбитражный суд Хабаровского края указал, что из пяти рассматриваемых су­дом дел о банкротстве застройщиков только по одному граждане — дольщики заявили свои требования в денежном эквиваленте для включения их в реестр требований кредиторов. Бездействие дольщиков по другим делам связано в первую очередь с желанием получить от организации-банкрота не денежные средства, а квартиры.

Представляется, что наличие двух режимов удовлетворения требований доль­щиков, основанных на конфликте интересов, не может быть признано допусти­мым. Это неизбежно приведет к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других. Либо дольщики с неденежными требованиями в конечном итоге получат причитающийся объект недвижимости, а дольщики с денежными требованиями останутся без удовлетворения в числе прочих кредиторов третьей очереди, либо последние получат какие-то деньги, а дольщики с неденежными требованиями не успеют потребовать расторжения договора с застройщиком (преобразовать неденежное требование в денежное) и вступить в реестр требова­ний кредиторов до его закрытия, а значит, не получат вообще ничего.

Например, в Самарской области большая часть дольщиков предъявила денеж­ные требования к должникам-застройщикам. В других регионах широко пред­ставлены следующие неденежные виды требований:

 

-        о признании права собственности на нежилое помещение;

-        о выделении в натуре нежилого помещения;

-        об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в экс­плуатацию;

-        о признании за истцом права на получение в собственность нежилых поме­щений после окончания строительства.

Таким образом, налицо разный правовой режим требований кредиторов-доль­щиков. Причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних слу­чаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других — убытки, то есть появляется база для манипуляций и злоупотреблений. К этому необходимо прибавить невысокий уровень правовой культуры населения, вследствие чего, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступ­ка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т. д.), а впослед­ствии, разобравшись, подают заявления об исключении их требований из рее­стра (Самарская область).

Рассмотрим, какое поведение в рамках действующего законодательства наибо­лее предпочтительно для дольщика. Оценим неденежное требование о переда­че дольщику причитающегося объекта недвижимости. Как только вводится процедура наблюдения, в силу ст. 63 Закона о банкротстве приостанавливает­ся исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Таким образом, даже если дольщик успел выиграть дело в суде общей юрис­дикции о присуждении в его пользу квартиры в натуре, судебный пристав-ис­полнитель не вправе осуществлять какие-либо исполнительные действия в от­ношении спорной квартиры.

С открытием конкурсного производства ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (исключение со­ставляют договоры простого товарищества, о которых речь пойдёт ниже), со­ставляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст. 126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом пре­кращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неде­нежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать в виде «голого права» (nudum jus). Для того, чтобы участвовать в распределении конкурсной массы, кредитор обязан предъявить свои требования в суд, рассматривающий дело о банкротстве. При этом, не­смотря на то что в статье 126 Закон о банкротстве упоминаются «иные имуще­ственные требования», предъявлять свои требования дольщик должен не как неденежные, а как денежные (преобразовав одно в другое), поскольку только кредиторы по денежным обязательствам признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Процитированную выше норму п. 5 ст. 4 Закона о банкротстве вполне мож­но понимать буквально — в ней говорится, что требования по неденежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процес­суальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные тре­бования. Закон о банкротстве вопрос о порядке удовлетворения названных требований вообще оставляет без внимания, причем системное его толкова­ние, включая норму ст. 126 о том, что все имущественные требования предъ­являются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве.

Как известно, для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурс­ном производстве, надо принадлежать к какой-либо очереди кредиторов. В со­ответствии с п. 1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов от­несены требования конкурсных кредиторов (в силу ст. 2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов. Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по неденежному обязательству, должен стать конкурсным кредитором — то есть добиться преобразования имеющегося у него обязательства в денежное.

Следовательно, никакой альтернативы преобразованию неденежного требова­ния в денежное в действительности не существует, какой бы заманчивой не ка­залась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве, полностью отыграв вложенные средства и не понеся ника­ких потерь в связи с банкротством застройщика.

Из этой предпосылки вытекает иной вывод: напротив, граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщи­ком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков.

Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по­ставлен следующий обоснованный вопрос: если к моменту заявления требова­ния в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут (и в нем пре­дусмотрено расторжение в судебном порядке), то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу гражданина денежных средств с должника?

Думается, на этот вопрос надо отвечать отрицательно. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, должен при установлении требований кредиторов, рассма­тривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора. В противном случае будет возникать никому не нужная волокита. Она особен­но противопоказана в делах о банкротстве. Что может получиться? Гражданин обратится в арбитражный суд о расторжении договора и установлении его де­нежных требований к застройщику, а суд прекратит производство, предложив сначала выиграть дело в суде общей юрисдикции. Пока гражданин будет это делать, застройщика признают банкротом и начнут раздел его имущества сре­ди иных кредиторов. В особенности опасно, если в итоге гражданин пропустит двухмесячный срок на заявление требований к банкроту в конкурсном произ­водстве (ст. 142 Закона о банкротстве). Попасть «за реестр требований креди­торов» в современной ситуации равносильно добровольному отказу от своих требований — все равно рассчитывать на удовлетворение не приходится.

То, что на практике дольщикам иногда удается получить исполнение вне рамок дела о банкротстве, вызвано отсутствием понимания подлинного назначения процедур банкротства и неэффективным применением защитных механизмов, заложенных в Законе о банкротстве. Их цель — пресечение преимущественно­го удовлетворения одних кредиторов перед другими.

Нельзя забывать одно простое соображение. Если у застройщика в строитель­стве находятся два объекта — А и Б, причем первый построен на 90%, а второй вообще не начинали строить, единственно приемлемым является вариант, при котором объект А продается с торгов, а вырученные средства направляются на погашение требований как тех граждан, которые приобрели квартиры в этом объекте, так и тех граждан, которые внесли средства за квартиры из объекта Б (предположим, дольщики по каждому объекту вносили примерно равную сто­имость квадратного метра жилья). Никаких других вариантов нет. Или они резко несправедливы. Если отдать дольщикам объекта А квартиры, на которые они рассчитывали, то дольщики объекта Б не получат вообще ничего. Это при­том, что скорее всего средства, внесенные дольщиками объекта Б, направля­лись застройщиком на достраивание объекта А. Да и это не важно, поскольку денежные средства обезличиваются и право не занимается отслеживанием, ку­да какие средства с расчетного счета застройщика направлялись. Главное, что дольщики объекта А должны быть равны по своему правовому положению дольщикам объекта Б, потому что и те, и другие являются кредиторами за­стройщика. По сути своей их положение должно быть равным. Это главная мысль банкротства. И ничего лучшего до настоящего времени гражданское право предложить обществу не смогло. [1]

 

Другой пример может быть связан с так называемыми двойными или даже тройными продажами, то есть случаями, когда одна квартира обещана недоб­росовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку до заверше­ния строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственни­ком квартиры, она включается в конкурсную массу. Это означает, что она продается с торгов и ее в натуре не получает ни один из дольщиков, но выруч­ка от ее продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое дру­гих не получат вообще ничего. Идее справедливости, прямо скажем, это будет противоречить. Если смотреть на вещи объективно, а не глазами того дольщи­ка, которому квартира достанется. [2]

 

Эту идею необходимо разъяснять населению, поскольку в обиходе бытует представление о том, что кто первый успеет выхватить у банкрота обещанную квартиру, тот и прав, — представление, которое иначе как первобытно-общин­ным сложно охарактеризовать.

Сказанное подтверждается судебно-арбитражной практикой. Интересное дело рассмотрено Арбитражным судом Ульяновской области (№ А72-13603/05-23/896). Гр-ка В. предъявила иск к гр-ке Ч., гр-ну Х. (все трое -индивидуальные пред­приниматели) и ООО «К» об обязании ООО «К» передать ей в собственность торговое помещение № 2 общей площадью 45 кв. м, расположенное на первом этаже 10-этажного кирпичного дома в г. Ульяновске и о признании недействи­тельными договоров, заключенных между ООО «К» и гр-ми Ч., Х. в отноше­нии того же объекта недвижимости. Граждане Ч. и Х. предъявили аналогичные иски против гр-ки В. и друг против друга. Таким образом, речь шла о тройной продаже одного и того же объекта.

Суд первой инстанции в решении от 21.04.2006 признал, что договор долго­срочных инвестиций между ООО «К» и гр-кой Ч. сфабрикован. При этом уста­новлено, что договор датирован 11.04.2001, справка об оплате взноса дати­рована 08.09.2005, что достаточно нетипично для отношений долевого строительства, в котором определенный взнос производится в момент заклю­чения договора, и в тексте договора указано, например, наименование регист­рирующего органа как «УФРС по Ульяновской области», хотя в 2001 г. он имел иное наименование — Департамент по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В договоре вызывало подозрение так­же то обстоятельство, что у нем упоминалось юридическое лицо (ООО «С» как генеральный подрядчик), зарегистрированное лишь в 2002 г.

В конечном итоге суд отказал и в основном, и во встречных исках по иным причинам. Однако если задуматься, как следовало поступить в случае бан­кротства ООО «К», то признание за кем-то одним права на получение нежи­лого помещения могло повлечь серьезное нарушение прав остальных потер­певших от тройной продажи. Хорошо, когда суд установит фальсификацию договора (заключение его задним числом), как в рассмотренном случае, а если этого не произойдет?

По сути в данном деле суд апелляционной инстанции в постановлении от 20.06.2006 признал, что правом на получение нежилого помещения в собствен­ность обладает гр-ка В., поскольку ее право требования возникло ранее, сог­ласно ст. 398 ГК РФ, и договор между ООО «К» и гр-ном Х. является ничтож­ным в силу ст. 168 ГК РФ как заключенный позднее договора между ООО «К» и гр-кой В. И хотя в иске о передаче объекта недвижимости истице В. судом отказано, поскольку дом не сдан в эксплуатацию (об этом речь пойдет ниже), тем не менее подход суда к описанной выше проблеме понятен.

Эта позиция не бесспорна. Можно высказать сомнение в том, что ст. 398 ГК РФ является той нормой, в силу которой более поздний по дате заключения дого­вор инвестирования (долевого участия в строительстве) может быть признан не­действительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ как противоречащий закону. Дело в том, что в ст. 398 ГК РФ не предрешается вопрос о том, какой договор является действительным. Более того, она исходит из действительности обоих договоров. Двух лиц законодатель называет «кредиторами» (если бы законода­тель считал, что действителен договор только с одним, он использовал бы иные формулировки). Кроме того, закон говорит, что право потребовать вещь в принудительном порядке отпадает, если она уже передана в собственность другому лицу. Очевидно, что здесь подразумевается иррелевантность вопроса о дате возникновения обязательства должника перед указанным третьим лицом, получившим вещь. В противном случае диспозиция ст. 398 ГК РФ должна была звучать совершенно иначе: правом на получение индивидуальной вещи от должника обладает тот кредитор, право которого возникло ранее.

Таким образом, к сожалению, ст. 398 ГК РФ нередко на практике толкуется из­лишне расширительно. В ней усматривают основание для ничтожности дого­вора, в то время как она регулирует не более чем вопрос о том, какой из креди­торов обладает преимуществом перед другими. Для его решения надо иметь какие-то критерии, их-то и вводит законодатель. Например, законодатель в делах о банкротстве устанавливает преимущество одних кредиторов (напри­мер, второй очереди) перед другими кредиторами (соответственно, третьей очереди). Но это же не трактуется на практике как основание для признания недействительными всех договоров, устанавливающих требования кредиторов третьей очереди! Почему ст. 398 ГК РФ понимается иначе, сложно объяснить.

Другой пример связан с практикой Арбитражного суда Алтайского края. Четыре дольщика в связи с длительным неисполнением застройщиком своих обяза­тельств по передаче жилья обратились в суды общей юрисдикции и получили в свою пользу решения о взыскании убытков в связи с расторжением договоров инвестирования, неустойки и морального вреда. Поэтому данные кредиторы бы­ли заинтересованы в том, чтобы конкурсная масса была сформирована в макси­мальном объеме, и значит, настаивали на включении недостроенного объекта в целом в конкурсную массу. Напротив, остальные дольщики, которые не растор­гали договоров инвестирования, опасались потерять возможность получения квартир в натуре в случае включения объекта в конкурсную массу и поэтому вся­чески препятствовали данному решению. Более того, многие из них обратились с заявлениями о признании за ними доли в праве собственности на неокончен­ный строительством объект и получили решения судов в свою пользу. В конечном итоге по данному делу, можно считать, пострадали кредиторы, пошедшие на пре­образование своих неденежных требований в денежные и попавшие в реестр тре­бований кредиторов. Сильно сомневаемся в том, что это является справедливым.

Кроме отмеченных соображений имеются и иные затруднения практического характера, возникающие в связи с неравенством дольщиков, предъявившие разные требований банкроту. По свидетельству Арбитражного суда Ставро­польского края, в случаях, когда одни дольщики предъявляют денежные, а другие неденежные требования, возникает конфликт интересов между собст­венниками квартир, которые впоследствии объединяются в товарищества соб­ственников жилья в целях завершения строительства дома, и лицами, требова­ния которых включены в реестр требований кредиторов должника. Граждане, включённые в реестр требований кредиторов, в число членов ТСЖ не прини­маются, так как за ними не признано право собственности на какую-либо квартиру либо долю в недостроенном доме. В то же время обязательства по пе­редаче квартир не выполнены застройщиком как перед собственниками квар­тир, так и перед кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов.

Таким образом, цель, к которой следует стремиться на законодательном уровне — дольщики должны иметь равное правовое положение, независимо от того, какое требование ими заявляется, — о передаче причитающихся им объектов недвижи­мости или о возврате внесённых денежных средств.

Правильное понимание того, что иски о признании права собственности доль­щиков на помещения в недостроенном доме, равно как на помещения в при­нятом в эксплуатацию доме, который принадлежит застройщику, находящемуся в процедуре банкротства, не подлежат удовлетворению, важно не только среди арбитражных судей, но и судей общей юрисдикции. Например, в решении Ар­битражного суда Алтайского края от 23.01.2006 по делу № А03-7785/05-Б упоми­наются акты суда общей юрисдикции, в соответствии с которыми за двумя гра­жданами «признано право собственности на долю неоконченного строительством жилого дома в г. Барнауле по ул. Кутузова 16 Б, эквивалентную общей проектной площади, указанной в договорах об инвестировании строи­тельства жилья, заключенных в 2001 г.».

Понятно, что никакие разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не могут иметь для судей общей юрисдикции определяющего значе­ния, однако хотелось бы, чтобы они с пониманием относились к изложенным проблемам и отдавали себе отчет в том, что, присуждая квартиру одному лицу, они тем самым могут лишать любого возмещения иных кредиторов застрой­щика, в том числе иных дольщиков (в случае двойных продаж). По делам о при­знании права собственности дольщика на отдельное помещение в здании, при­надлежащем застройщику, конкурсные управляющие должны прилагать максимальные усилия для установления правильной юридической природы от­ношений сторон договора о долевом участии в строительстве (инвестиционном договоре): носят ли они чисто обязательственный характер (модель Закона о до­левом строительстве) или же имеют вещно-правовое содержание (как происхо­дит в случае заключения договора простого товарищества, по которому товари­щи приобретают право общей долевой собственности на возведенный объект). Лишь в последнем случае удовлетворение иска о признании права собственно­сти на отдельное помещение (по-видимому, как следствие выдела доли в общей собственности в натуре) имеет под собой нормативные основания.

Альтернативы банкротству

Рассмотрим, имеются ли какие-либо альтернативы процедуре банкротства за­стройщика. Теоретически можно предпринять попытку достраивания объекта (здания), включающего в себя помещения, на которые рассчитывают дольщи­ки, однако для этого должно найтись лицо, готовое вложить соответствующие инвестиции и приобрести объект «с дольщиками», то есть вместе с самим объ­ектом принять на себя обязательства застройщика по передаче им помещений после сдачи здания в эксплуатацию. Даже если предположить, что такое лицо найдется и оно будет коммерчески заинтересованно в подобном проекте (хотя перед ним открываются достаточно туманные перспективы, поскольку все по­мещения в строящемся здании, скорее всего, уже «запроданы» первоначаль­ным застройщиком, изменения в проектную документацию внести невозмож­но, деньги с дольщиков получены и получить от них дополнительные средства (доплату) практически нереально), неминуемо возникнет одна правовая проб­лема. Теоретически надо быть готовым к тому, что отыщется несогласный дольщик, относящийся к новому инвестору (застройщику) с еще большим по­дозрением, чем к прежнему застройщику (банкроту), который откажется рас­сматривать приобретателя как своего должника. Примеры практике известны.

В кассационной жалобе на решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2006 и постановление апелляционной инстанции от 06.04.2006 по делу № А03-7785/05-Б один из кредиторов — дольщиков возражал со ссылками на ст. 391 ГК РФ против перехода обязательств перед ним к иному лицу без его согласия.

Как быть в этом случае? Во-первых, можно в законе установить, что обязанно­сти застройщика перед дольщиками перейдут к приобретателю объекта неза­вершенного строительства (здания) в силу закона и независимо от согласия на то каждого дольщика. Во-вторых, теоретически закон может и не предусмат­ривать обязательного перехода всех обязанностей к новому застройщику, но в этом случае обязательство по передаче квартиры в натуре «несогласному» дольщику окажется неисполнимым, поскольку застройщик-банкрот лишится здания в целом, и дольщик вправе будет претендовать только на денежную компенсацию понесенных потерь. Об этом желательно прямо упомянуть в за­коне, чтобы граждане могли делать осознанный выбор.

Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в товарищество, кооператив или иное сообщество, которое бу­дет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостро­енное здание из конкурсной массы должника — застройщика, что может ока­заться не вполне справедливым в описанном выше примере, когда у застрой­щика имеются две стройплощадки и соответственно две группы дольщиков. В условиях конструирования на законодательном уровне отношений «доль­щик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) не усматривается оснований для того, чтобы предпо­честь требования дольщиков требованиям иных кредиторов той же очереди.

Таким образом, мы склоняемся к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика не существует.

Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований гра­ждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане-дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, практически не получают удовлетворения своих требований.[3]

По мере роста числа банкротств организа­ций-застройщиков эти случаи будут только нарастать. Так, в Республике Чува­шия требования дольщиков, включенные в третью очередь, как правило, оста­вались неудовлетворенными. В частности, по делу № А79-3413/03-СК1-3220 о признании несостоятельным ООО «Фирма «Клинкер» удовлетворение требо­ваний кредиторов третьей очереди было произведено в размере 6,55%.

Напрашивается вывод, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди, например — первой. Такие предложения уже высказываются. Против них могут быть выставлены возражения, сводящиеся к тому, что при­оритет дольщиков перед требованиями иных кредиторов третьей очереди (за­логовыми кредиторами, уполномоченными органами в части обязательных платежей и т.п.) будет ничем не оправдан. Однако эти возражения вряд ли можно признать убедительными. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегирован­ную очередь уже имеются — это вкладчики банков. Законодатель вполне мо­жет сказать, что среднестатистический дольщик заслуживает не меньшей за­щиты, чем вкладчик.

Однако и в этом случае, если не предпринять соответствующих мер, сохранит­ся неравенство среди кредиторов с денежными и неденежными требованиями, отмеченное выше.

Нельзя забывать и о том, что граждане, заключающие договоры долевого уча­стия в строительстве в соответствии с действующим в настоящее время Зако­ном о долевом строительстве, приобретают право залога в отношении соответ­ствующего объекта (ст. 13 Закона). Следовательно, их требования и без внесения изменений в Закон о банкротстве в достаточной мере защищены по сравнению с требованиями остальных кредиторов третьей очереди. Отнесение требований дольщиков к первой очереди будет означать, что граж­дане, жизни и здоровью которых был причинен вред действиями застройщика (кредиторы первой очереди в настоящее время), могут получить не полное воз­мещение, а лишь пропорциональное. Вместе с тем их интерес заслуживает большей защиты, чем требования дольщиков. Кроме того, работники, как кре­диторы второй очереди, могут вообще остаться без удовлетворения. В этой связи более обоснованным представляется отнесение требований дольщиков к третьей очереди с переводом требований кредиторов существующей третьей очереди в четвертую очередь.

Наконец, отнесение требований дольщиков к первой очереди является спра­ведливым только при условии, что их требования связаны с удовлетворением личных бытовых потребностей в жилище, но не с извлечением прибыли. Од­нако отграничить одни случаи от других может оказаться крайне сложно на практике. Как следствие, граждане-предприниматели, извлекающие прибыль из вложений в недвижимость на стадии строительства, могут оказаться в при­вилегированном положении по сравнению с иными субъектами предпринима­тельской деятельности.

Эту проблему законодатель должен видеть и выбрать, как представляется, один из двух путей: либо поручить судам разбираться в каждом конкретном случае, какова была цель инвестирования средств дольщиком — личные бытовые нуж­ды или извлечение прибыли, — презумируя, например, первое, либо закрыть глаза на то, что некоторые граждане-предприниматели могут получить преиму­щества, и посчитать, что то неизбежная плата за то, что удастся избежать мно­гих сложностей с доказыванием цели, ради которой дольщик вступал в дого­ворные отношения с застройщиком (как происходит при первом подходе).

 

Оправданно ли исключение причитающейся дольщику квартиры из конкурсной массы?

Особенно часто арбитражные суды задают вопрос о том, может ли по требова­ниям дольщиков исключаться из конкурсной массы то имущество, для строи­тельства которого они передавали денежные взносы застройщику.

Например, по свидетельству Арбитражного суда города Санкт-Петербург и Ле­нинградской области в ходе конкурсного производства с учетом многочислен­ных споров граждан в судах общей юрисдикции о признании за ними права собственности на квартиры, оплаченные в соответствии с договорами о доле­вом строительстве жилых домов, конкурсные управляющие по-разному ведут учет указанного имущества при формировании конкурсной массы. Одни включают его в массу и продают, другие — не включают в массу на основании ст. 132 Закона о банкротстве, что влечет разногласия между конкурсным упра­вляющим и кредиторами.

При решении данного вопроса особое значение приобретает правильное тол­кование условий договора, заключенного между дольщиком и застройщиком. Думается, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе строительства только в том случае, если соответствую­щий договор квалифицировать как договор о совместной деятельности (про­стого товарищества), в остальных случаях дольщику принадлежит лишь обяза­тельственное право потребовать передачи ему квартиры (иного объекта недвижимости).

С точки зрения интересов дольщиков, возможно, первый вариант является бо­лее предпочтительным (с очень серьезными оговорками про двойные продажи и проч.), поскольку они приобретают право на исключение имущества из кон­курсной массы застройщика. В то же время у некоторых судов, например ФАС Дальневосточного округа, встречаются следующие рассуждения: поскольку квалификация договоров долевого участия, заключенных до вступления в си­лу Закона о долевом строительстве, как договоров о совместной деятельности, крайне невыгодна для граждан-дольщиков, при квалификации указанных до­говоров суд руководствуется разъяснениями Роспотребнадзора (письмо от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32), в соответствии с которым договоры на строи­тельство жилья по своему содержанию должны квалифицироваться (в подав­ляющем большинстве случаев) как договоры строительного подряда. Это дает гражданам возможность обращения в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов в виде основного долга и убытков (принимая во вни­мание цены на жилье, существующие на день вынесения решения). Такая по­зиция высказана в постановлении № Ф03-А04/06-1/3358.

Следует также учитывать, что действовавшая до вступления в силу Закона о до­левом строительстве норма п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной дея­тельности в РСФСР» в духе раннего этапа развития гражданского законода­тельства постсоветского периода, когда законы выходили по преимуществу из-под пера экономистов, а не юристов, предусматривала долевую собствен­ность «субъектов инвестиционного процесса» на незавершенные объекты инвестиционной деятельности. Этот подход наложил серьезный отпечаток на правосознание судей.

Однако в настоящее время с принятием Закона о долевом строительстве некий вектор, которого придерживалось законодательство, изменился. Собственность на объект принадлежит застройщику, это системный постулат закона, оправды­вающий многие иные его положения, например, о том, что дольщику принадле­жит право залога в отношении объекта (п. 1 ст. 13 Закона о долевом строитель­стве), или о том, что собственность у дольщика возникает после исполнения застройщиком своих обязательств (подразумевается — обязательств по передаче объекта, а передача происходит не ранее сдачи дома в эксплуатацию).

Более того, по существу норма Закона РСФСР «Об инвестиционной деятель­ности в РСФСР» была не более чем декларативной, не обеспечивалась реаль­ными правовыми механизмами (не исключалась возможность двойных про­даж, при которых теория долевой собственности лишалась любой основы), и реально собственность у дольщика возникала не ранее, чем квартира (иной объект) передавалась ему в натуре. Закон о долевом строительстве лишь устра­нил расхождение между нормативной декларацией и реальной жизнью. Поэ­тому ориентироваться необходимо именно на отсутствие у дольщиков права общей долевой собственности на объекты инвестирования.

Таким образом, при наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, как мы полагаем, дольщики не вправе тре­бовать выполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать только на возврат переданных должнику денежных средств и на компенсацию понесенных ими убытков (в виде увеличения стоимости профинансированно­го ими жилья). Таким образом, все имущество, составляющее конкурсную массу должника, включая недостроенные объекты, подлежит продаже с пуб­личных торгов. Законодательство допускает не включать в конкурсную массу должника только то имущество, которое не принадлежит ему на праве собст­венности, например, когда право собственности на данное имущество принад­лежит его кредиторам. Если же кредиторам предоставлено право потребовать передачи данного имущества в силу договора о долевом участии в строительст­ве как одной из разновидности обязательств (ст. 398 ГК РФ), оно не исключа­ется и конкурсной массы должника.

Необходимо учитывать также формально-юридические препятствия для того, чтобы исключать квартиры отдельных дольщиков (инвесторов) из конкурсной массы застройщика. Дело в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию со­ответствующие квартиры не существуют как объекты гражданских прав. Един­ственным (и единым) объектом недвижимости является здание (жилой дом) как объект незавершенного строительства. Данный не завершенный строи­тельством объект ни в теории права, ни в законодательстве не рассматривает­ся как совокупность не завершенных строительством квартир.

В упоминавшемся выше деле Арбитражного суда Ульяновской области № А72-13603/05-23/896 суд столкнулся со следующей ситуацией. По проект­ной документации 2001 г. на 1 этаже спорного здания должны были находиться объекты, ни один из которых не отвечал признакам, установленным в дого­ворах инвестирования (магазин № 2 площадью 45, 7 кв. м): кодак (136,8 кв. м), парфюмерный магазин (47,6 кв. м), женская консультация (528 кв. м), аптека готовых форм (230,9 кв.м). И лишь по проектной документации 2003 г. на 1-м этаже должны были находиться объекты, именуемые «магазин № 1, 2, 3, 4», и площадь объекта «магазин № 2» составляла 45,2 кв. м.

Суд первой инстанции в решении от 21.04.2006 г. посчитал, что в договоре в обязательном порядке должен быть оговорен предмет инвестиций (с упомина­нием индивидуально-определенных признаков, указанных в проектной доку­ментации). Суд отклонил доводы о том, что объект достаточно индивидуали­зировать по площади, поскольку назначение площади, а также расположение помещений в соответствии с проектом являются индивидуализирующими признаками и в совокупности составляют условия о предмете сделки. Суд от­метил, что в договорах с обоими конкурирующими за одно помещение инве­сторами не конкретизирован земельный участок, на котором расположены спорные помещения (ссылки на проектно-сметную документацию также не дано), поэтому нельзя исключить, что предметом сделок могло являться вооб­ще другое здание, которое могло быть построено в будущем на ул. Камышин-ской (адрес объекта согласно договору). Суд не принял во внимание и указа­ние строительного адреса объекта (ул. Камышинская), поскольку часть помещений 1-го этажа имеет выход на ул. Камышинская, а часть — на ул. Жи­гулёвская, и объект, который стороны показали суду на плане, имеет выход на ул. Жигулёвская. Совокупность изложенных обстоятельств позволила суду прийти к выводу о незаключенности договоров инвестирования.

Думается, подход апелляционной инстанции, признавшей, что оснований для вывода о признании договора инвестирования незаключенным не имелось, яв­ляется более обоснованным. Дело в том, что для вещных и обязательственных отношений предполагается различная степень индивидуализации объектов. Если объект существует в натуре, то, во-первых, лишь в этом случае на него мо­гут устанавливаться какие-либо вещные права и, во-вторых, установление по­добных прав предполагает точную индивидуализацию объекта — указание его адреса, привязку к земельному участку, приложение к договору экспликаций и поэтажных планов. Если же речь идёт всего лишь об обязательственно-право­вых отношениях, правопорядок предъявляет к индивидуализации объектов го­раздо менее строгие требования. Абстрагируясь от объектов недвижимости, вспомним, как продаются партии автомобилей, промышленных изделий, про­дуктов питания: указывается количество и наименование товара, а конкретные номера, присвоенные тем же самым автомобилям (VIN, номера кузова, шасси и проч.), на стадии заключения договора указывать вовсе не обязательно. В осо­бенности, если продавец обязуется поставить товары, которые только будут им изготовлены или закуплены у третьих лиц.

Такой же должна быть ситуация с договорами долевого участия в строительст­ве, поскольку по своей правовой природе они очень напоминают обязательст­во по продаже будущего объекта. Если степень индивидуализации помещения в соответствии с проектной документацией такова, что позволяет бесспорно установить, какой объект подлежит передаче дольщику (инвестору), договор долевого участия в строительстве (инвестирования) не правильно признавать незаключенным. При этом, конечно, мы не призываем заключать договоры долевого участия с крайне неопределённым предметом, например, в отноше­нии «однокомнатной квартиры в г. Одинцово». Многое зависит от конкретных обстоятельств. Например, если по проектной документации на первом этаже здания должно быть всего одно помещение площадью 45 кв.м, в отношении него заключен договор, но впоследствии при строительстве площадь становит­ся равной 47 кв.м, это не означает, что первоначальный договор является неза­ключенным. Если застройщик откажется передавать помещению дольщику, спор должен решаться в пользу последнего (возможно, при условии внесения им соответствующей доплаты за дополнительную площадь).

Напротив, если на одном этаже располагаются две квартиры равной площади, индивидуализация каждой из них должна включать в себя дополнительные признаки, в частности, посредством отметки на поэтажном плане, прилагае­мом к договору.

В то же время, несмотря на необходимость разграничивать два вида исков — обязательственный (о понуждении к передаче какого-либо объекта из собст­венности ответчика в собственность истца) и вещный (о признании права соб­ственности истца и отобрании вещи у ответчика), условия их удовлетворения практически одинаковы — наличие помещения как объекта гражданских прав в натуре у застройщика к моменту удовлетворения иска. Именно по этому ос­нованию, апелляционная инстанция в рассматриваемом деле, констатировав заключенность соответствующего договора долевого участия в строительстве, отказала в иске о передаче помещения в собственность истца (дело арбитраж­ного суда Ульяновской области № А72-13603/05-23/896).

Существуют иные вопросы общего характера, нерешенность которых в тео­ретическом плане значительно осложняет положение в сфере банкротства застройщиков. К их числу относится, прежде всего, вопрос о возможности выдела в натуре доли в праве собственности на объект незавершенного стро­ительства. В деле Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-А51/05-1/4925 спорный объект был зарегистрирован как незавершён­ное строительство. Два юридических лица вели совместную деятельность, приняли решение о ее прекращении и разделе недостроенного объекта. Одна­ко это оказалось невозможным, поскольку выяснилось, что граждане, с кото­рыми одно из них (банкрот) заключало договоры долевого участия в строи­тельстве, посредством подачи в суд общей юрисдикции исков о выделе доли в натуре, удовлетворенных решениями суда, зарегистрировали право собствен­ности на свои доли в незавершенном строительстве.

Исходя из этого у ФАС Дальневосточного округа вызывает сомнение сама воз­можность удовлетворения иска о выделе доли в натуре в объекте незавершен­ного строительства.

В практике Арбитражного суда Ульяновской области судьи приходили к выводу, что признание права собственности на часть объекта недвижимости, не завер­шенного строительством, на будущий период не возможно, так как право собственности может быть признано на индивидуально-определённую вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют; чисто теоретически возможна ситуация, при которой незавершенный строительст­вом объект никогда не будет достроен и введен в эксплуатацию (например, в связи с грубым нарушением СНиП при строительстве, грубыми отступления­ми от проекта, которые вызывают сомнения в безопасности построек части здания; отсутствием финансирования и т. п.).

Вопреки сказанному, в целом, на практике требования о выделении в собст­венность граждан-дольщиков квартир или иных помещений в недостроенном доме (незавершенном строительстве) удовлетворяются арбитражными судами и судами общей юрисдикции достаточно часто. К чему это приведёт в случае банкротства застройщика, не сложно спрогнозировать. Одни дольщики полу­чат квартиры в полном объеме (если вышеуказанные решения будут исполне­ны), а другие получат лишь денежную компенсацию, причем, вероятнее все­го — в незначительном объеме, так как их требования включаются в третью очередь требований кредиторов наряду с требованиями по обязательным пла­тежам и требованиями контрагентов должника, вытекающими из его пред­принимательской деятельности.

Например, в Нижегородской области имелись случаи обращения граждан с за­явлениями об исключении имущества (их доли в многоквартирном доме) из конкурсной массы. При рассмотрении указанных заявлений гражданам было разъяснено, что имеет место спор о праве собственности. Впоследствии судом общей юрисдикции за гражданами было признано право долевой собственно­сти, и конкурсный управляющий исключил соответствующие квартиры и ме­ста общего пользования из конкурсной массы.

В деле № А03-7785/05-Б Арбитражный суд Алтайского края поддержал дейст­вия конкурсного управляющего, который не включил в конкурсную массу должника права заказчика-застройщика по строительству многоквартирного жилого дома. Причиной данных действий послужил договор поручения о пере­даче прав заказчика по строительству этого жилого дома, заключённый между ООО «Стройпрогресс» (застройщик-банкрот) и ООО «Стройпрогрес сплюс», и акт приема-передачи блоков секций незавершённого строительством жилого дома, повлекший снятие объекта с бухгалтерского баланса застройщика.

Оставляя в стороне вопрос о том, насколько обоснованно использовать для этих целей договор поручения, предметом которого является совершение от имени доверителя определённых юридических, а не фактических действий, за­метим, что снятие объекта с бухгалтерского баланса застройщика в рассматри­ваемом деле выглядело преждевременным. Необходимо понимать, что у кого-то возникает собственность на те строительные материалы, которые посредством тесной физической связи с земельным участком становятся тем, что впоследствии именуется объектом, не завершенным строительством. Если не предполагать нахождение данного объекта в общей долевой собственности дольщиков (инвесторов) — а это самостоятельный вопрос, — мы должны счи­тать застройщика собственником объекта. Если застройщик желает привлечь иную организацию в качестве «помощника», он может заключить с ней договор возмездного оказания услуг или агентский договор (в зависимости от объе­ма совершаемых действий). В этом случае никакие права на объект, разумеется, к исполнителю (агенту) не переходят. Если же под видом «передачи прав заказ­чика» уступается собственность на сам объект, и при этом должник-застрой-щкик находится в банкротстве, данная сделка должна стать объектом присталь­ного внимания арбитражного суда и проверки на предмет ее действительности. Особенно интересно узнать, что в конкретном деле против невключения недо­строенного дома в конкурсную массу возражали отдельные дольщики (они рас­торгли договоры инвестирования и требовали возврата денежных средств), что учредителем юридического лица — застройщика и юридического лица — при­обретателя прав застройщика по договору поручения являлось одно и то же фи­зическое лицо, что после передачи прав заказчика при наличии около 1,6 млн. рублей активов у застройщика осталась кредиторская задолженность в размере свыше 16 млн. рублей, то есть кредиторы остались без удовлетворения.

Тенденция невключения в конкурсную массу объектов инвестирования про­явилась и в деле № А79-8315/04-СК2-8092 Арбитражного суда Чувашской Рес­публики. ООО (банкрот) передало ТСЖ права застройщика и объект незавер­шённого строительства. ОАО, являющееся кредитором ООО, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной по тем мотивам, что договор совершен с нарушением порядка реализации имущества должника, так как ТСЖ кредитором не являлось. Судом отказано в удовлетво­рении иска ввиду того, что спорное имущество (часть жилого дома) не было сдано в эксплуатацию, следовательно, право собственности в установленном законом порядке не возникло,[4]

а права застройщика не входят в конкурсную массу должника. Данный вывод поддержан судами апелляционной и кассаци­онной инстанций.

Подход Арбитражного суда Красноярского края заключается в том, что имущест­во, принадлежащее инвесторам, продаже при формировании конкурсной массы не подлежит. Включению в конкурсную массу подлежат только свободные от прав инвесторов квартиры или права требования на них. Что означает выражение «квартира, свободная от прав инвесторов», не понятно. Какая-либо вещь (квар­тира) может быть обременена только вещными правами. Обязательственными правами вещь не обременяется, если не брать немногочисленные специальные исключения из этого правила — аренду, доверительное управление и некоторые другие. Если застройщик обязался передать квартиру дольщику, юридически не вполне корректно утверждать, что данная квартира «обременена» или «несвобод­на» ввиду наличия прав дольщика потребовать передачи ему квартиры.

По делу № А55-21584/2005 в Арбитражном суде Самарской области имеется более 20-и заявлений граждан о признании за ними права на квартиру, об ис­ключении квартиры из конкурсной массы. Арбитражный суд Архангельской области полагает, что нужно закрепить за гражданами-потребителями право требования отобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обяза­тельств по ее передаче, в том числе и в объекте незавершенного строительства. При этом такое право должно быть предусмотрено и для тех организаций — долевых участников, которые являются заказчиками строительства жилья для удовлетворения жилищных потребностей своих сотрудников.

Арбитражный суд Липецкой области констатирует, что вопрос возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долево­го строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости в случае призна­ния предприятия застройщика банкротом законодательно не определен и тре­бует скорейшего решения. В аналогичном ключе высказывается Арбитражный суд Республики Чувашия.

Предложения по совершенствованию законодательства

По итогам обобщения проблем судебно-арбитражной практики можно обо­значить следующие предложения по совершенствованию действующего зако­нодательства о несостоятельности.

Во-первых, необходимо создать механизм равного и пропорционального удо­влетворения требований дольщиков. Это возможно лишь путем закрепления правила, согласно которому все требования, возникшие из принятых застрой­щиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве (инвести­рования), заключенным до возбуждения дела о банкротстве, могут быть заяв­лены лишь в рамках дела о банкротстве путем предъявления соответствующих денежных требований (расторжении договора и возврате внесенных денежных средств, взыскании убытков и применении мер ответственности). При этом следует специально указать, что требования о взыскании убытков, вызванных изменением рыночных цен на жилье, подлежат удовлетворению наравне с тре­бованиями в части основного долга.

Кроме того, целесообразно создать в законе процедуры приобретения третьим лицом недостроенных объектов с одновременным переходом к нему обяза­тельств застройщика — должника перед дольщиками.

Во-вторых, законодательно должно быть установлено, что застройщик, осуще­ствлявший привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на ос­новании договора о долевом участии в строительстве, обладает правом собст­венности на недостроенный объект, и соответствующий объект подлежит включению в конкурсную массу застройщика. Это позволит снизить число ре­шений, принимаемых, в особенности, судами общей юрисдикции, об исклю­чении отдельных квартир в недостроенном доме из конкурсной массы и пере­даче их в собственность отдельным дольщикам.

В-третьих, законодательное регулирование, предусматривающее в настоящее время, что с введением процедуры наблюдения снимаются все аресты имуще­ства должника (ст. 63 Закона о банкротстве), должно быть дополнено правом арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, накладывать арест на не завершённые строительством объекты во избежание их незаконного отчуждения руководством должника и увода из-под взыскания кредиторов (в случае бездействия временного управляющего).

В-четвертых, законодательно следует предусмотреть особенности банкротства организаций, обладающих имуществом (в частности, стройплощадками) и кредиторов (в частности, дольщиков), в разных субъектах федерации. В про­тивном случае дольщики, проживающие в Хабаровском крае, вынуждены бу­дут предъявлять требования в Арбитражный суд г. Москвы (и наоборот), зна­комиться с материалами дела в указанном суде, участвовать в собрании кредиторов, проходящем на значительном удалении от места их жительства, и сталкиваться с иными затруднениями, многие из которых в данный момент сложно предсказать.